Ceny nemovitostí klesají
Asi rok zpátky jsem psal článek, ve kterém jsem naznačoval, že ceny nemovitostí zažijí nejspíš mírnou regulaci. V té době se to zdálo nereálné, ale vývoj událostí ukázal, že jsem se nemýlil.
Prodejní ceny nabízených nemovitostí totiž opravdu klesají. A nejedná se o jednotky procent, ale v některých lokalitách se bavíme už o desítkách procent.
A co vlastně způsobuje tento pokles na trhu? Pojďme si to rozebrat bod po bodu.
V první řadě zde máme výrazný nárůst nabídky na inzertních serverech. V kraji Vysočina se v listopadu 2021 nabízelo 361 nemovitostí. Dnes je to 879 nemovitostí, to je nárůst o více než 140 procent! Pochopitelně to způsobuje rozmělnění zájemců mezi více nabídek, větší manévrovací prostor kupujících při případném výběru a smlouvání o ceně.
Úrokové sazby nám šplhají do "nebes". Průměrná úroková sazba je něco přes 6%. Lidsky řečeno - při starých sazbách na 1 mil. Kč jste při 30-ti leté splatnosti zaplatili zhruba 4.200kč. Dnes při sazbě přes 6% zaplatíte něco přes 6 000 Kč. To už je citelný rozdíl, když při průměrné výši hypotéky 3 mil Kč tento rozdíl činí více než 6000,- Kč/ za měsíc.
Zvyšování cen energií samozřejmě v lidech vyvolává nejistotu. A způsobuje, že lidé si peníze raději nechají na účtu, než aby někam investovali.
Podle analýzy ČNB z 16.6.2022 jsou některé nemovitosti nadhodnocené až o 40 procent. Zdá se to jako vysoké číslo, ale tato hodnota zahrnuje i právě vzrůstající úrokové sazby. Protože ta stejná analýza z ledna 2022 hovoří o nadhodnocenosti "pouze" 15 procent. Velmi nerad to říkám, ale toto nadhodnocení si způsobili Češi sami. Od začátku pandemie Covidu se strhl na realitním trhu blázinec, lidé přehazovali nemovitosti o statisíce, klidně i ve chvíli, kdy si brali hypoteční úvěr. Často se nejednalo o úplně racionální kroky. Strach ze znehodnocení peněz jim prostě velel do něčeho investovat.
Dále se můžeme bavit o tom, zda refinancování starých hypoték nezpůsobí další skokový nárůst nabídek na trhu. Protože nárůst splátky bude u nové hypoteční sazby poměrně vysoký, jak jsme si řekli výše. Řadě investorů tak přestane výnos z nájmu splácet hypotéku, tím pádem se začnou zbavovat přebytečných nemovitostí.
A máme zde ještě jeden důležitý, ale bohužel neměřitelný aspekt, a to je nálada ve společnosti. V tuto chvíli ve společnosti vládne strach z toho, co bude v budoucnosti, jak se vyvine válka na Ukrajině. V takovém rozpoložení se většina obyvatelstva chová spíše opatrně. A to nám trh s nemovitostmi samozřejmě ovlivňuje.
No a co ty ceny?
Dle srealit byl vrchol cen bytů v kraji Vysočina přes 60 tis. Kč za m2 někdy v květnu 2022, přesně v tomto měsíci nastal zlom a ceny začaly klesat. Nyní se nacházíme na hodnotě přes 57 tis. Kč za m2. Ale pozor. Jedná se o NABÍDKOVÉ ceny, za které se byty inzerují, ale rozhodně neprodávají. Tedy cena, která je inzerována. Ale zatímco v minulosti nám často kupní cena oproti nabídkové ceně narostla díky velkému množství zájemců. Tak dnes je tomu přesně naopak. Stalo se prakticky standardem, že kupující smlouvá a často slevu dostane. Kupní cena je tak nižší oproti nabídkové. Můj osobní odhad je, že jsme nyní kolem 15-20% poklesu. Bavíme se stále o kraji Vysočina.
No. A co dál?
Prodávající to asi nebudou rádi slyšet, ale ceny budou nejspíše i nadále klesat. A je potřeba tento trend respektovat. Cenu nastavit střízlivě a opatrně. Protože jinak se může stát, že postupným slevováním se jako prodávající dostanete za půl roku pod cenu, kterou byste dnes dostali bez problému. S touto problematikou vám ale opravdu musí poradit odborník.
Ale ať nejsem jen pesimistou. Klesání cen nám způsobí to, že hypotéky se logicky opět stanou trochu dostupnější. Abych to trochu vysvětlil. Pokud byste si v roce 2021 vzali úvěr 3 mil. Kč, vaše splátka při 3% úroku a 30-ti leté splatnosti by činila asi 12.600 Kč. Tak díky klesání cen nemovitostí se budeme v roce 2023 bavit na stejné nemovitosti řekněme o úvěru 2,2 -2,4 mil. Kč, kde bude cenovka u 6% úroku a 30-ti leté splatnosti kolem 13.000 Kč. Dá se tedy očekávat, že v roce 2024 se můžeme opět bavit o tom, že trh začne růst a fungovat.
Pokud jste dočetli až sem, tak Vám velice děkuji za pozornost a budu vděčný za váš názor. Dialogu jsem samozřejmě otevřený. Případně, pokud máte zájem o konzultaci k vaší nemovitosti, tak stačí přeskočit do záložky kontakt a tam naleznete veškeré kontaktní údaje.
zdroj: sreality, čnb